Sollten Sie eine Immobilie gefunden haben, geben Sie mündlich ein Angebot ab. Wird dieses akzeptiert, unterschreiben beide Parteien den sogenannten Compromesso, einen Vorvertrag, in dem die wichtigsten Vertragspunkte über das Objekt, der Preis, der Zeitraum bis zum Notarvertrag, etwaige Bedingungen niedergelegt sind.
Für den Vorvertrag muss man nicht vor Ort sein und er kann auch in Ihrer Sprache erstellt werden.
Ein wichtiges Element des Compromesso ist die sogenannte „Caparra confirmatoria“, eine bindende Anzahlung – in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises – die man verliert, wenn man den Notarvertrag nicht abschließt (außer gestellte Bedingungen werden nicht erfüllt). Diese Konventionalstrafe gilt auch für den/die Verkäufer. Der Abschluss des Kaufprozesses ist der notarielle Vertrag.

Der Notarvertrag muss in italienischer Sprache sowie – falls Sie nicht fließend italienisch sprechen – in Ihrer Sprache erfolgen und Sie müssen dazu vor Ort sein. Eventuell kann eine Person Ihres Vertrauens mittels Vollmacht Sie vertreten. Wir arbeiten mit einer deutsch verbriefenden Notarin oder mit akkreditierten Übersetzern für deutsch, englisch oder französisch zusammen. Sowohl wir als Maklerbüro in Zusammenarbeit mit Geometern als auch das Notariat überprüfen dabei alle notwendigen rechtlichen Voraussetzungen wie die Freiheit von Hypotheken und Lasten, Dienstbarkeiten und vor allem die Vorlage aller notwendigen Baugenehmigungen und korrekten Katastereintragungen – eines der heikelsten Themen in Italien. Am Tag des Notarvertrages geht das Eigentum an Sie über, die nachträglich erfolgende Eintragung ins Grundbuch und ins Kataster hat nur deklaratorische Wirkung.

Es gibt in der Regel drei Posten, die für den Käufer einer Immobilie anfallen:

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer beträgt bei Wohnimmobilien für einen Zweitwohnsitz 9% des Katasterwerts, für einen Erstwohnsitz 2% des Katasterwerts. Der Katasterwert entspricht in der Regel je nach Gemeinde, Anzahl der Zimmer, Zustand der Immobilie etc. zwischen 15-35%* des Marktpreises. Grundstücke werden mit einem Steuersatz von 9-15% besteuert. Hier ist die Berechnungsgrundlage der Marktwert, der je nach Gemeinde, Lage und Art des Grundstücks sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Die Grunderwerbssteuer beträgt allerdings immer mindestens 1.000 Euro plus 50 Euro Hypothekensteuer und 50 Euro Katastersteuer.

Beispiel*
Ein Haus mit einem Garten und einem Marktwert von 200.000 Euro hat einen Katasterwert von 40.000 Euro. Somit betragen die Steuern für das Haus rund 3.600 Euro.
Hinzu kommen Steuern für den angrenzenden Garten, dessen Wert auf 20.000 Euro geschätzt wird und der in der Regel mit 9% besteuert wird, also 1.800 Euro. Ist das Land eine landwirtschaftliche Fläche so wird es mit 15% besteuert, man käme also auf 3.000 Euro – in Ausnahmefällen kann es auch weniger sein, sofern der sehr niedrige Katasterwert besteuert werden kann.

b. Honorar für Notar und Übersetzungen

In der Regel beträgt das Honorar für die notarielle Verbriefung ca. 1% der Kaufsumme, bei günstigeren Objekten ca. 1,5%* , bei teuren Objekten ca. 0,8%.
Hinzu kommen rund 1000-1500 Euro* für die Übersetzung des Vertrages inkl. aller Anhänge, der Anwesenheit der Übersetzerin sowie der Zeugen beim Notarvertrag, sofern eine zweisprachiger Vertrag aufgrund mangelnder Sprachkenntnisse erforderlich ist.

c. Agenturprovision

Wenn wir das richtige Haus für Sie gefunden haben, beträgt unsere Provision 3% plus MwSt (IVA in Italien 22%) auf den ausgehandelten Kaufpreis – und liegt damit an der unteren Grenze der üblicherweise in Italien geforderten Provision.

Bei Objekten unter 100.000 Euro veranschlagen wir eine Mindestprovision von 3.000.- Euro + IVA.
Die erste Hälfte der Provision ist bei Abschluss des Vorvertrages, die zweite erst beim Hauptvertrag, fällig.

* ohne Gewähr und vorbehaltlich gesetzlicher Änderungen

Italienische Banken finanzieren in der Regel nur an Personen, die in Italien ein Einkommen haben. Sollte es sich um eine kleine Summe, z.B. zum Renovieren handeln, ist es eventuell möglich, aber nicht ganz einfach und die Zinsen sind in der Regel höher als zum Beispiel in Deutschland. Daher raten wir unseren ausländischen Kunden eher zur Beleihung eines vorhandenen Objekts in ihrem Heimatland, sofern vorhanden.

Aktuell (Stand 11/2024) gibt es nur Beschränkungen für:

– Schweizer: Aufgrund eines reziproken Gesetzes sind die Flächen, die Personen kaufen können, die nur einen Schweizer Pass haben, auf eine Netto-Wohnfläche von 200qm und eine Grundstücksfläche von 1000 qm limitiert

– Russen können momentan nur sehr eingeschränkt Immobilien erwerben.

Für alle anderen EU-Bürger reicht das Vorhandensein einer italienischen Steuernummer, des sogenannten codice fiscale, den Sie beim italienischen Konsulat in Ihrem Land erfragen oder über uns bekommen können.

– Unser Vorteil: Wir sprechen ihre Sprache

Wir sprechen deutsch und italienisch als Muttersprache sowie englisch und französisch fließend – und vermitteln durch unsere eigenen Nationalitäten als gebürtige Deutsche und als gebürtiger Italiener zwischen teils auch sehr unterschiedlichen Mentalitäten.

– Wir sind DER Makler im Valprino Tal in und um Dolcedo

Wir sind mit unserem Büro mitten in Dolcedo jederzeit für Sie da und persönlich ansprechbar. Wir kennen den Markt und die Preise für Objekte in unserer Gegend und haben 25 Jahre Erfahrung beim Kauf und Verkauf von Immobilien und allem, was dazu gehört.

– Unser Service – vor, während und nach dem Kauf Ihrer Ferienimmobilie

Wir kümmern uns gerne um alle mit dem Kauf anfallenden Behördengänge, Notartermine oder Bankgeschäfte. Das ist für UNS selbstverständlich. Durch unsere langjährige Präsenz als einziger Makler in Dolcedo kennen wir die lokalen Besonderheiten und die Entscheidungsträger in der Gemeinde und den Baubehörden. Wir helfen Ihnen auch gerne mit Ansprechpartnern für Behörden, Architekten oder wenn Sie ihr Haus vermieten möchten.

Wir sprechen ihre Sprache und arbeiten international

Wir wissen, das sagen alle.

Aber nur wenige Agenturen in und um Imperia haben Mitarbeiter, die muttersprachlich deutsch und italienisch sprechen sowie englisch und französisch auf verhandlungssicherem Niveau bieten können.

Und die Zahlen sprechen für sich: Aktuell kommen mehr als die Hälfte unserer Käufer aus Deutschland oder aus der Schweiz, wir haben aber auch Interessenten bzw. Käufer aus Frankreich, England, den nordischen Ländern wie z.B. Schweden, Norwegen, und verstärkt aus Polen. Und natürlich Italiener, sowohl aus der Umgebung, häufig auch aus Gebieten in und um Turin und Mailand kommend.

Wir sind DER Immobilienmakler im Valprino Tal

Wir sind der führende Makler für alle Arten von Immobilien im Valprino Tal und sind das einzige in Dolcedo ansässige Immobilienbüro. Und das seit mehr als 30 Jahren. Das heißt: Wir kennen den Markt wirklich, die realistisch erzielbaren Preise und die lokalen Besonderheiten.

Durch die Nähe zu den Objekten können wir garantieren, dass Ihre Immobilie vielen Interessenten gezeigt wird. Wir wählen aber sorgfältig vorher aus, um unnötige Besichtigungen für alle Beteiligten zu vermeiden. Somit wird Ihre Immobilie nur von wirklichen Interessenten besichtigt.

Für uns wichtig: Kein Zwang beim Immobilienverkauf

Obwohl wir uns viel Mühe bei der Vermarktung Ihres Objektes geben, müssen Sie bei uns keinen Exklusiv-Vertrag abschließen. Wir wollen unsere Kunden zu nichts zwingen und verlassen uns auf gegenseitige Fairness und Vertrauen.

Mit uns schließen Sie einen Vertrag ab, bei dem lediglich kleiner Betrag zur Kostendeckung fällig wird, sollten Sie z.B. selbst verkaufen.

Für uns selbstverständlich: Betreuung rund um den Verkauf

Auch der Verkauf einer Immobilie birgt oftmals Überraschungen: Fehlende Papiere, steuerliche Fragen wie Zugewinnbesteuerung und, und, und…..

Wir helfen Ihnen bei der gesamten Abwicklung rund um den Verkauf: bei Behördenanfragen, Kataster-Angelegenheiten, Erstellung fehlender Bauanträge – manchmal müssen diese nur in der jeweiligen Gemeinde als Kopie beantragt werden, manchmal sind sie fehler- oder lückenhaft oder es müssen Sanierungsanträge in Auftrag gegeben und betreut werden.

Darüber-hinaus helfen wir Ihnen bei Vorverträgen und Notarterminen und den notwendigen Übersetzungen und ermöglichen somit eine möglichst reibungslose und schnelle Abwicklung.

Eine gute Frage. Aktuell ist der Markt generell sehr zweigeteilt: Es gibt Objekte wie kleine freistehende Häuser in guten Lagen, die momentan stark nachgefragt werden und deren Preise über lange Zeit stabil geblieben sind oder sogar leichte Steigerungen verzeichnen.

Andere Objekte wie zu bebauende Grundstücke oder komplett zu restaurierende Immobilien tun sich momentan aufgrund der höheren Material- und Baukosten eher schwerer, einen Käufer zu finden. Wir helfen Ihnen gerne und kostenlos, den aktuellen Marktpreis zu bestimmen.

Jeder Ort in unserem Tal hat unterschiedliche Preise und seine Besonderheiten. Genauso wie die Immobilie selbst. Daher können wir eine Einschätzung nur abgeben, wenn wir das Objekt und seine Lage gesehen haben sowie Katasterpläne .. inspiziert haben. Gerne schätzen wir Ihr Objekt kostenlos und geben Ihnen eine REALISTISCHE Einschätzung, was Sie bei einem Verkauf erzielen könnten, da wir in unserer Gegend in jedem Ort Vergleichsobjekte in den letzten Jahren verkauft haben, so dass wir unabhängig von Steuerwerten oder unrealistischen Anzeigenpreisen sagen können, mit welchem Erlös Sie rechnen können.

Beim Verkauf fallen maximal folgende Kosten für zwei Gutachten sowie unsere Provision an:

– einen Energiepass (APE – attestato di prestazione energetica), der 10 Jahre gültig ist sofern keine energetischen Maßnahmen vorgenommen wurden, z.B. Aufrüstung der Heizung, Installation einer Wärmepumpe, aber auch Einbau neuer Fenster. Der Energieausweis kostet je nach Hausgröße 300-450 Euro pro Wohneinheit – ausgenommen sind in der Regel Keller und Garagen – und wird von einem Techniker erstellt.

– ein Gutachten (RRE – Relazione di Regolarità Edilizia), das belegt, dass alle – auch historische – Baugenehmigungen vorliegen und diese deckungsgleich sind mit dem Zustand des Hauses sowie die Bestätigung, dass die Katasterpläne und – eintragungen dem Ist-Zustand entsprechen, beinhaltet. Dieses Gutachten kostet in der Regel je nach Hausgroesse zwischen 350-600 Euro und wird von einem Geometer, Architekten oder Ingenieur erstellt.

– unserer Provision: wenn wir einen Kunden für Ihr Objekt finden, beträgt unsere Provision 3% plus MwSt (IVA in Italien 22%) auf den tatsächlich erzielten Kaufpreis – und liegt damit an der unteren Grenze der üblicherweise in Italien geforderten Provision. Bei Objekten unter 100.000 Euro veranschlagen wir eine Mindestprovision von 3.000.- Euro + IVA. Die erste Hälfte der Provision ist bei Abschluss des Vorvertrages, die zweite erst beim Hauptvertrag fällig.